Kunnanhallitus / Kommunstyrelsen
Pöytäkirja 19.12.2022/Pykälä 388

15/10.02.03/2019

MAAJAOS § 13 Maankäyttöjaosto / Markanvändningssektionen 11.2.2019

Valmistelija / Beredare: Kaavoittaja / Planläggare Aino Kuusimäki, aino.kuusimaki(at)sipoo.fi

Kaavatyön taustaa ja vaiheita

Alueelle on laadittu kaavoituksen tueksi viitesuunnitelma (Serum Arkkitehdit Oy). Työ laadittiin osana Sibbesborgin osayleiskaavatyötä havainnollistamaan, millaista asuinympäristöä kaava-alueella voisi tulevaisuudessa olla. Viitesuunnitelma on ensimmäinen päänavaus tulevan asuinalueen suunnitteluun.

Kaavatyö kuulutettiin vireille ja kaavaa koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin nähtäville 17.1.2019.

Kaavoitusprosessin vaihe

Kaavatyötä on jatkettu laatimalla asemakaavaluonnos MRL.n 62 §:n mukaisen vuorovaikutuksen käymiseksi. Tässä kaavahankkeessa kaavaluonnoksen muodostaa viitesuunnitelma ja kaavaselostus. Suunnitelma on aivan alustava ja kuvaa suunnittelun tavoitetasoa, ja se tulee kehittymään vuorovaikutuksen ja suunnittelun edetessä.

Kaavatyön tavoitteet ja lähtökohdat

Söderkullan kartanon suunnittelualue käsittää 16,3 hehtaarin kokoisen alueen Söderkullantien ja Sipoonjoen välissä. Kaava-alue sijaitsee Söderkullan taajama-alueen luoteisreunassa, alle 1 km päässä Söderkullan keskustasta. Pohjoisessa alue rajautuu Hansaksen pientaloasutukseen ja idässä Söderkullan kartanoon. Kaava-alue kuuluu osin valtakunnallisesti arvokkaaseen Sipoonjoen maisema-alueeseen. Kaava-alueen eteläpuolella virtaa merta kohti Sipoonjoki, joka on taimenkantansa vuoksi myös Natura 2000 -kohde. Asemakaava koskee osia kiinteistöistä 753-419-0004-1604, 753-419-0004-1270 sekä 753-895-0002-0011.

Kaavatyö sisältyy kunnan kaavoitusohjelmaan 2018-2021.

Asemakaavan tarkoitus on luoda edellytykset uuden merellisen asuinalueen rakentamiselle. Tavoitteena on mahdollistaa pikkukaupunkimainen ja pientalovaltainen alue, jota reunustaa Söderkullantien reunassa kerrostalopainotteiset korttelit. Alue sijaitsee virkistyksen kannalta erinomaisella paikalla Sipoonjoen ja Söderkullan pohjoisosien ulkoilumaastojen välissä. Alue tukeutuu Söderkullan palveluihin.

Suunnittelualueeseen kuuluu n. kilometrin pituinen osuus Söderkullantietä, joka voidaan kaavan myötä muuttaa kaduksi. Toteutuessaan kaava-alue muodostaa pohjoisen sisäänkäynnin Söderkullan taajama-alueelle yhdessä Hansaksen alueen kanssa.

Kaava-alueelle suunnitellaan pientalovaltaista asuinaluetta, jota reunustaa Söderkullantien varressa kerrostalopainotteiset asuinkorttelit. Suunnitelma mahdollistaa alustavasti koteja 700—900 asukkaalle. Kerrostaloja on suunnitelmassa kymmenkunta ja omakotitontteja 50—80. Kaava-alue on lähes täysin Sipoon kunnan omistamaa maata.

Asemakaavaluonnos pitää sisällään suunnittelualueelle tehdyn viitesuunnitelman. Viitesuunnitelma on Sipoon kunnan tilaama ja Serum Arkkitehtien vuonna 2015 laatima ja 2018 päivittämä. Suunnitelma on alustava hahmotelma alueen mahdollisesta tulevasta maankäytöstä. Asemakaavaluonnosta muokataan luonnosvaiheen palautteen, tehtävien selvitysten perusteella sekä suunnittelun tarkentuessa.

Suunnittelualue on Söderkullantieltä Sipoonjoelle viettävää jokilaaksoa, jonka länsiosassa alueen halkaisee Söderkullantien ali joelle virtaava puro, ja itäosassa sijaitsee metsäinen kukkula. Rinteen alapuolella on peltoa. Alue on osittain kaava-rajauksen sisälle kuuluvaa vanhaa navettaa ja siihen liittyvää kanalaa lukuun ottamatta rakentamatonta. Kaava-alueella on rikas historia, ja alueella on toiminut 1880-1950-luvuilla tiilitehdas sekä tiiliruukki. Alueella on hieno pulkkamäki, taimimyymälä sekä matonpesupaikka.

Erityistä huomiota kaavasuunnittelussa kiinnitetään hulevesien hallintaan, herkkään ja arvokkaaseen maisemaan sekä etenkin vesille suuntautuvan virkistystoiminnan mahdollistamiseen. Kaava-alueella tunnetaan kaksi kohdetta, joilla on pilaantuneita maa-aineksia. Nämä tutkitaan kaavaehdotusvaiheessa, samoin kuin alueen rakennettavuus. Alueen luontoselvitys on valmistunut. Kaavaehdotusvaiheessa laaditaan vielä liikenneselvitys, hulevesiselvitys sekä historiallisen ajan tarkkuusinventointi.

Kaavaluonnosmateriaali

Alueen talotypologia on monipuolista, ja talomassat laskevat sekä korkeudeltaan että korkeusasemiltaan kohti jokea. Sisäiset viheralueet ovat paikallisia maiseman kohokohtia: alueen länsiosan halkaiseva puro sekä itäosan kalliokukkula. Söderkullantien varressa rakennukset ovat noin nelikerroksista kerrostalorakentamista ja jokea kohti rakennukset madaltuvat noin 1,5- ja 2-kerroksisiksi omakotitaloiksi ja kytketyiksi pientaloiksi.

Sipoonjoki, peltoaukea ja rantaniitty muodostavat uuden asuinalueen keskeisen virkistysympäristön ja maisematilan, johon avautuu katujen suuntaisia näkymiä rakenteen sisäosista saakka. Korkeuserojen ansiosta Söderkullantieltä on näkymäyhteys laaksoon läntisimmän kokoojakadun risteyksestä. Puropainannetta kehitetään viihtyisänä vesiaiheena, ja rantaan on tarkoitus mahdollistaa venepaikkoja.

Söderkullantien varren rakennukset synnyttävät alueelle kaupunkimaisen luonteen ja suojaavat taaempaa pientaloasutusta liikenteen melulta. Pohjois-eteläsuuntainen puronuoma muodostaa hyvän paikan ”omarantaisille” townhouse-tyyppisille tai muunlaisille yhtiömuotoisille yhteenkytketyille pientaloille. Omatonttiset, suhteellisen kompaktit pientalot voidaan sijoittaa katujen reunoille muodostamaan tiivistä pikkukaupunkimaista katutilaa. Suurimmat pientalotontit sijaitsevat viitesuunnitelmassa Sipoonjoelle avautuvan peltoaukean laidassa. Ratkaisussa optimoidaan rakennettavan kadun määrää ja hahmotellaan maisemallisesti ja saavutettavuudeltaan loistavalle paikalle runsaasti erilaisia asuntoja vastaamaan Söderkullan tontti- ja asuntokysyntään.

Lausunnonantajat

Asemakaavaluonnoksesta ja siihen liittyvästä aineistosta pyydetään lausunnot ainakin seuraavilta tahoilta:

Uudenmaan ELY-keskus

Uudenmaan liitto

Museovirasto

Porvoon museo – Itä-Uudenmaan maakuntamuseo

Tuusulan seudun vesilaitos kuntayhtymä

Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)

Itä-Uudenmaan pelastuslaitos

Sibbo Hembygdsförening rf

Rosk´n Roll

Etelä-Suomen Energia/Keravan Energia Oy

Fingrid Oyj

Porvoon kaupunki, terveydensuojelu

Sipoon Yrittäjät ry

Sipoon omakotiyhdistys ry

Sipoon rakennusperinne ry

Sipoon luonnonsuojelijat

Kunnan sisäisille viranomaistahoille järjestetään kaavaluonnoksen esittelytilaisuus, jonka yhteydessä tai jälkeen he voivat esittää lausuntonsa kaavasta.

Liitteet / Bilagor

Liite 1/13. § MAAJAOS: Viitesuunnitelma

Liite 2/13. § MAAJAOS: Asemakaavaluonnoksen selostus liitteineen

Vt. kehitysjohtajan ehdotus

Maankäyttöjaosto päättää asettaa Söderkullan kartanon asuinalueen, kaava S20, asemakaavaluonnoksen nähtäville maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukaisesti sekä pyytää tarvittavat lausunnot.

Tf. utvecklingsdirektörens förslag

Markanvändningssektionen beslutar lägga fram planutkastet för Söderkulla gård bostadsområde, plan S20, i enlighet med 62 § i markanvändnings- och bygglagen och 30 § i markanvändnings- och byggförordningen samt begära nödvändiga utlåtanden.

Päätös

Maankäyttöjaosto hyväksyi yksimielisesti esittelijän ehdotuksen.

Beslut

Markanvändningssektionen godkände enhälligt föredragandens förslag.

__________

Maankäyttöjaosto / Markanvändningssektionen 08.06.2022 § 64 

Valmistelija / Beredare: Kaavoittaja / Planläggare Niina Tiittanen,

niina.tiittanen(at)sipoo.fi

Kaavatyön taustaa ja vaiheita

Kaavatyö kuulutettiin vireille ja kaavaa koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin nähtäville 25.2.2019. Hanke on käynnistetty kunnan kaavoitusohjelman 2018–2021 perusteella.

Ensimmäinen kaavaluonnos on ollut nähtävillä 25.2.–27.3.2019. Luonnoksessa alueelle esitettiin suhteellisen tiivistä, pientalo- ja kerrostalopainotteista rakentamista n. 700–900 uudelle asukkaalle. Suunnittelualueen laajuus oli tällöin n. 16 hehtaaria, josta valtaosa rakentamiselle osoitettua. Rakentamista oli osoitettu nyt päivitetyn kaavaluonnoksen alueen lisäksi mm. Sipoonjoen ranta-alueelle sekä Söderkullan kartanon läheisyyteen.

Luonnoksesta saapui yhteensä 11 lausuntoa ja 6 mielipidettä, jotka esitetään vastineraportissa (kaavaselostuksen liite 2). Eniten palautteissa esiintyneitä seikkoja olivat metsän, jokimaiseman ja peltoalueen säästäminen sekä kerrostalorakentamisen sopimattomuus alueelle. Kartanon läheisyyteen eikä kartanon ja Söderkullantien väliselle alueelle toivottu uutta rakentamista.

Luonnoksesta saatu palaute on alueelta tehtyjen selvitysten lisäksi otettu suunnittelun uudeksi lähtökohdaksi.

Kaavatyön tavoitteet

Asemakaavan tarkoitus on luoda edellytykset uuden pientaloalueen rakentamiselle. Tavoitteena on mahdollistaa pientalovaltainen alue, joka koostuu 28 omakotitontista ja jota reunustaa Söderkullantien reunassa kaksi asuinpientalojen korttelia. Alue sijaitsee virkistyksen kannalta erinomaisella paikalla Sipoonjoen ja Söderkullan pohjoisosien ulkoilumaastojen välissä. Alue tukeutuu Söderkullan palveluihin. Alueen ja ympäristön kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot ovat hienoja identiteettitekijöitä, mutta luovat myös edellytyksiä alueen suunnittelulle. Lisäksi meren läheisyys luo suunnittelualueelle merkittävää potentiaalia. Alueen lähiympäristössä on myös hienoja virkistyskohteita, joihin johtavat luontevat yhteydet otetaan kaavassa huomioon.

Kaavoitusprosessin vaihe

Kaavasta on laadittu päivitetty asemakaavaluonnos MRL:n 62 §:n mukaisen vuorovaikutuksen käymiseksi.

Kaavaluonnoksen rakenne

Asemakaavan uutena lähtökohtana toimii alueelta laaditut selvitykset sekä ensimmäisestä kaavaluonnoksesta saatu palaute. Selvitysten ja kaavapalautteen perusteella rakennettaviin alueisiin on tehty merkittäviä muutoksia, jotta arvokkaita alueita on voitu säästää. Niin rakentamisen määrää kuin suunnittelualueen kokoa on pienennetty, jotta kaava toteutuessaan soveltuu ympäristöönsä. Suunnittelualue on muuttunut pientalopainotteiseksi aiemmasta tiiviistä, pikkukaupunkimaisesta alueesta kerrostaloineen ja liiketiloineen.

Suunnitteluperiaatteena on luoda viihtyisä asuinalue. Tämä saavutetaan mm. sijoittamalla rakennuksen sivu kiinni katuun, jolloin kaikille tonteille muodostuu iso, vapaa piha-alue. Vaihtelevasti pihoja tai katualueita reunustaa piharakennukset, joihin voidaan sijoittaa asukkaiden mieltymysten mukaan erilaisia tiloja.

Sipoonjoen ranta-alue jää ensimmäisestä kaavaluonnoksesta poiketen rakentamattomaksi.

Suunnittelualueen laajuus on noin 13,2 hehtaaria. Rakennusoikeutta on osoitettu suunnittelualueelle alustavasti 8133 k-m2, joista 6077 k-m2 AO-kortteleihin ja 2056 k-m2 AP-kortteleihin. Alueella ei ole ennestään rakennuskantaa. Laajat, rakentamattomaksi jäävät virkistys- ja peltoalueet huomioiden aluetehokkuus on ea = 0,05. Rakentamiselle osoitettua maapinta-alaa on noin 3 ha. Erilaisia viher- ja peltoalueita on noin 6,8 ha, eli yli puolet kaava-alueen pinta-alasta. Söderkullantietä muuttuu kaduksi n. 820 m matkalta yhteensä 2,6 ha. Kaava-alueelle on arvioitu toteutuvan asuntoja noin 150–200 asukkaalle.

Asuinpientalojen korttelialueita on suunnittelualueella kaksi kappaletta, ja ne sijoittuvat Söderkullantien läheisyyteen. Ne muodostavat yhdessä pihajärjestelyiden kanssa tiivistä ja rajaavaa taajamaympäristöä kadun varteen. Erillispientalojen korttelialueilla asemakaava mahdollistaa yksiasuntoisten erillispientalojen rakentamisen. Kaavalla muodostetaan yhteensä 28 kappaletta pientalotontteja.

Lausunnonantajat

Asemakaavaluonnoksesta ja siihen liittyvästä aineistosta pyydetään lausunnot ainakin seuraavilta tahoilta:

• Uudenmaan ELY-keskus
• Uudenmaan liitto
• Helsingin seudun liikenne kuntayhtymä (HSL)
• Väylävirasto
• Itä-Uudenmaan pelastuslaitos
• Porvoon museo
• Keski-Uudenmaan Vesi Kuntayhtymä
• Sipoon Energia Oy/Keravan Energia Oy
• Porvoon kaupungin terveydensuojelu
• Rosk'n Roll Oy Ab
• Sipoon rakennusperinne ry
• Sibbo hembygdsförening rf
• Sibbo naturskyddare - Sipoon luonnonsuojelijat rf
• Sipoon Omakotiyhdistys ry
• Sibbo lokalavdelning av Nylands svenska producentförbund

Kunnan sisäisille viranomaistahoille järjestetään kaavaluonnoksen esittelytilaisuus, jossa he voivat esittää lausuntonsa kaavasta.

Esittelijä / Föredragande Kehitysjohtaja / Utvecklingsdirektör Siren Pirjo

Ehdotus / Förslag Maankäyttöjaosto päättää asettaa Söderkullan kartanon asemakaavan, kaava S20, valmisteluaineiston (sis. kaavaluonnos ja sitä koskevan aineiston) nähtäville maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukaisesti sekä pyytää tarvittavat lausunnot.

Markanvändningssektionen beslutar lägga fram beredningsmaterialet (planutkast med gällande material) för Detaljplan för Söderkulla gård bostadsområde, plan S20, i enlighet med markanvändnings- och bygglagens 62 § och markanvändnings- och byggförordningens 30 § samt begära nödvändiga utlåtanden.

Käsittely / Behandling  

Päätös / Beslut Maankäyttöjaosto hyväksyi yksimielisesti esittelijän ehdotuksen teknisillä korjauksilla.

Markanvändningssektionen beslöt enhälligt godkänna föredragandens förslag med tekniska korrigeringar.

Maankäyttöjaosto / Markanvändningssektionen 30.11.2022 § 133 

Valmistelija / Beredare: Kaavoittaja / Planläggare Niina Tiittanen, niina.tiittanen@sipoo.fi

 Asemakaavan valmistelu

 Söderkullan kartanon asuinalueen päivitetty luonnos oli nähtävillä 23.6.-26.8.2022. Nähtävilläoloaikana saapui viisi lausuntoa, jotka ovat vastineineen kirjattu kaavaselostuksen liiteaineistoon.

 Kaavasta on laadittu asemakaavaehdotus MRL:n 65 §:n mukaisen vuorovaikutuksen käymiseksi.

 Nähtävilläolon jälkeen on laadittu asemakaavan ilmastovaikutusten arviointi sekä rakennettavuusselvityksen päivitys. Lausuntojen, täydentävien selvitysten ja kunnan sisäisten neuvottelujen myötä ehdotusvaiheeseen on tehty joitain muutoksia, joista merkittävimpiä:

 • Söderkullan kartanon ja kartanon lähimpien tonttien välistä etäisyyttä on pidennetty poistamalla kaksi tonttia, jolloin väliin jää luonnoksesta poiketen vielä leveämpi viherkaistale.

 • Asuinalueelta lisätty polku pulkkamäkeen ja yhä kartanolle, mikä nivoo alueita yhteen.

 • Muutettu rinteisen korttelin käyttötarkoitusta AO-alueesta AP-alueeksi siten, että kortteliin voidaan järjestää useamman vaikeasti toteuttavan liittymän sijaan yksi turvallinen liittymä kadun tasaiselta kohdalta.

 • Lisätty ohjeellinen alue yhteistä jätteiden kierrätyspistettä varten, mikä parantaisi toteutuessaan alueen liikenneturvallisuutta huomattavasti sekä edistäisi nyt ja lähivuosina omakotitaloja koskevien kierrätysvaatimusten täyttämistä.

 • Alueen nimistö on päätetty nimistötoimikunnan kokouksessa 5.10.2022. Luonnoksesta poiketen nimistöön on haluttu lisätä laajemmin kartanon historiaan liittyviä henkilöitä ja toimintoja.

 • Pellon laitaan, Tigerstedtinpuistoon, on lisätty aluevaraus asukkaiden palstaviljelyä varten. Puistoon on lisätty leikkialue.

 Lisäksi on tutkittu tarkemmin rakennusten sijoittelua viihtyisien piha-alueiden sekä aurinkoenergian hyödyntämisen näkökulmasta.

 Tehdyt muutokset esitellään kaavaselostuksessa tarkemmin.

 Asemakaavan rakenne

 Kaavaehdotus koostuu 25 omakotitontista (AO) ja 3 erillispientalojen tai kytkettyjen pientalojen kortteleista (AP). Tärkeinä elementteinä alueella ovat muun muassa avoimeksi jäävä jokilaakso, kaikkialla ympäröivä viheralue sekä maastonmuotoja mukaileva rakennuspaikkojen sijoittelu, joka tukee myös aurinkoenergian hyödyntämistä. Omakotitalojen kerrosluku vaihtelee välillä I u2/3-II, ja kerrosluku on sitova. Erillispientalojen korttelialueilla kerrosluvut ovat rakennuspaikasta riippuen II, 1/2k II tai 1/2r III u2/3, jotka valinnaista ullakkokerrosta (u2/3) lukuun ottamatta ovat sitovia.

 Asumisen lisäksi kaavassa osoitetaan lähes 3 hehtaaria lähivirkistysaluetta (VL) sekä hieman yli neljä hehtaaria maisemallisesti arvokasta Sipoonjokilaakson peltoaluetta (MA). Uutta katua rakennetaan alle hehtaarin verran, ja Söderkullantien muuttuessa kunnan kaavakaduksi katualueen kokonaispinta-ala asemakaavassa on n. 3 hehtaaria. Sipoonjoen rantaan osoitetaan ohjeellinen varaus vierasvenelaiturille (W).

 Ehdotusvaiheen yhteydessä on laadittu alueelle sitova rakennustapaohje, jolla varmistetaan uuden alueen soveltuminen ympäristöönsä. Rakennustapaohjeessa ohjataan muun muassa rakennusten sijoittelua, julkisivun toteuttamista sekä pihan järjestymistä. Rakennustapaohje täydentää myös mm. kaavan pohjavesi- ja hulevesimääräyksiä.

Lausunnonantajat

Asemakaavaluonnoksesta ja siihen liittyvästä aineistosta pyydetään lausunnot ainakin seuraavilta tahoilta:

• Uudenmaan ELY-keskus
• Uudenmaan liitto
• Helsingin seudun liikenne kuntayhtymä (HSL)
• Väylävirasto
• Itä-Uudenmaan pelastuslaitos
• Porvoon museo
• Keski-Uudenmaan Vesi Kuntayhtymä
• Sipoon Energia Oy/Keravan Energia Oy
• Porvoon kaupungin terveydensuojelu
• Rosk'n Roll Oy Ab
• Sipoon rakennusperinne ry
• Sibbo hembygdsförening rf
• Sibbo naturskyddare - Sipoon luonnonsuojelijat rf
• Sipoon Omakotiyhdistys ry
• Sibbo lokalavdelning av Nylands svenska producentförbund

Esittelijä / Föredragande Kehitysjohtaja / Utvecklingsdirektör Siren Pirjo

Ehdotus / Förslag Maankäyttöjaosto päättää esittää kunnanhallitukselle, että se asettaa S20 Söderkullan kartanon asuinalueen asemakaavan aineiston (sis. kaavaehdotus ja sitä koskevan aineiston) nähtäville maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti sekä pyytää tarvittavat lausunnot. Markanvändningssektionen föreslår kommunstyrelsen att planförslaget till detaljplane för S20 Söderkulla gårds bostadsområde, läggs fram offentligt i enlighet med 65 § i markanvändnings- och bygglagen och 27 § i markanvändnings- och byggförordningen och att behövliga utlåtanden begärs om planförslaget.

Käsittely / Behandling  

Päätös / Beslut Maankäyttöjaosto hyväksyi yksimielisesti esittelijän ehdotuksen.

Markanvändningssektionen beslöt enhälligt godkänna föredragandens förslag.

Liitteet / Bilagor

Kunnanhallitus / Kommunstyrelsen 19.12.2022 § 388  

1410/10.02.03/2021  

Esittelijä / Föredragande Talousjohtaja / Ekonomidirektör Kivilevo Pekka

Ehdotus / Förslag Kunnanhallitus päättää asettaa S20 Söderkullan kartanon asuinalueen asemakaavan aineiston (sis. kaavaehdotus ja sitä koskevan aineiston) nähtäville maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti sekä pyytää tarvittavat lausunnot.

Kommunstyrelsen beslutar att planförslaget till detaljplan för S20 Söderkulla gårds bostadsområde, läggs fram offentligt i enlighet med 65 § i markanvändnings- och bygglagen och 27 § i markanvändnings- och byggförordningen och att behövliga utlåtanden begärs om planförslaget.

Käsittely / Behandling  

Päätös / Beslut Kunnanhallitus hyväksyi yksimielisesti esittelijän ehdotuksen.

Kommunstyrelsen godkände enhälligt föredragandens förslag.

Liitteet / Bilagor